Капремонт: бег на месте 

5

1

Тема капитального ремонта городских многоквартирных домов сегодня уже нечасто появляется в новостном топе. Однако она по-прежнему волнует россиян, обеспокоенных состоянием жилого фонда, а также своих денег, поскольку финансируют капремонт собственники теперь сами. Мы обратились за разъяснениями по этим вопросам к Антону Белову, заместителю директора теплового отдела компании «Данфосс» (ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования), принимавшему непосредственное участие в процессе внедрения новых технологий в российском ЖКХ.

➻ Антон, как вы можете прокомментировать текущую ситуацию с капитальными ремонтами? Судя по публикациям в прессе, процесс идет и работы выполняются в соответствии с утвержденными программами.

➻ Они действительно выполняются, однако по их содержанию с каждым днем возникает все больше вопросов. Когда программы капремонта стартовали, правительство задало вектор на модернизацию ЖКХ и энергосбережение. Для этого было необходимо не просто латать дыры, но модернизировать старый жилой фонд. В большинстве случаев именно это и делалось: старое оборудование меняли на более современное, энергоэффективное, долговечное и позволяющее обеспечить более высокий уровень комфорта для жителей многоквартирных домов. Примером тому служат программы капитального ремонта в Москве, Казани, Уфе и ряде других городов. Но в последнее время наблюдается иная картина: устаревшее оборудование, работающее уже по несколько десятков лет и давно потерявшее свою актуальность с инженерной точки зрения, часто меняют на точно такое же новое.

➻ Это как-то связано с реорганизацией ЖКХ?

➻ Сейчас в перечень работ часто попадают только те, которые предусмотрены первоначальным проектом здания и действующими на момент его постройки нормативами. Это происходит с тех пор, как функции по сбору средств на капитальный ремонт и по его планированию передали специализированным региональным операторам. С одной стороны, перспектива создать реальный постоянный и внебюджетный источник финансирования капремонта наконец-то появилась. С другой — ответственные за его проведение лица не допускают изменений первоначальных в проектах.

➻ Можете привести конкретные примеры из своей области?

➻ Конечно. Вместо установки в зданиях современных тепловых пунктов и автоматизированных узлов управления (АУУ) с погодозависимым регулированием вновь монтируются примитивные элеваторные узлы смешения. Это делается даже несмотря на то, что существуют специально разработанные проектные решения по модернизации тепловых узлов для многих серий типовых зданий советского и постсоветского периода. В частности, такие альбомы типовых решений разработал и успешно внедрял ведущий отраслевой институт «МосжилНИИпроект». Они были выполнены в соответствии с особенностями проектов зданий, с учетом всех нюансов, вплоть до габаритов монтажных проемов в подвалах, и существенно облегчали труд проектировщиков и монтажников. Например, в Москве эти решения использовались массово, АУУ были смонтированы в тысячах многоквартирных зданий. Казалось бы, споры о мнимых достоинствах гидроэлеваторов давно в прошлом, однако мы наблюдаем, как эти «динозавры» инженерной мысли возвращаются в дома.

Все так же для приготовления горячей воды используются громоздкие кожухотрубные теплообменники.

Вместо балансировки систем отопления с использованием автоматических или ручных балансировочных клапанов по-прежнему применяются шайбы.

На отопительных приборах в квартирах в ходе капремонта не устанавливаются автоматические радиаторные терморегуляторы. Поквартирный учет тепла, который наконец-то начал становиться нормой в новом строительстве, по-прежнему отсутствует в районах старой застройки, и перспективы его туманны.

➻ Существуют какие-то разумные объяснения отказу от использования энергоэффективных технологий?

➻ Разумных объяснений, на мой взгляд, не существует. Есть привычные объяснения (в стиле «нет денег»), или отговорки, что поскольку капитальный ремонт проводится без разработки проекта, «по существующей схеме», то Градостроительный кодекс, якобы, позволяет только заменить отслужившее свой век оборудование на точно такое же. Что же касается каких-либо изменений в инженерных системах здания, то все это подпадает под определение «реконструкция» и формально не относится к капитальному ремонту.

➻ Но как же быть с новым законодательством? Весь закон «Об энергосбережении» и другие акты регламентируют использование энергосберегающих технологий как в новом строительстве, так и при проведении капремонта.

➻ Совершенно верно! 261-й федеральный закон и сложившийся корпус строительного законодательства (СП, СНиПы, Технические регламенты и т.п.) однозначно предписывают применять современное энергосберегающее оборудование: как при новом строительстве, так и при проведении капитального ремонта и реконструкции существующего жилого фонда.

Например, согласно п. 1 статьи 11 261-го ФЗ, одним из основных целевых показателей энергоэффективности здания являются удельные величины расходов энергоресурсов, снизить которые без внедрения энергосберегающего оборудования совершенно невозможно. Таким образом, просматривается четкое направление движения: хочешь исполнить 261-й закон — системно и комплексно устанавливай современное инженерное оборудование. И тут ссылки на какие-то несоответствия в законодательстве, на мой взгляд, неуместны.

➻ Непонятно получается. Еще совсем недавно модернизация в рамках капремонта проводилась, более того, об этом говорили как о достижении, прорыве, закономерном итоге работы. Теперь то же самое вызывает опасения. Почему?

➻ Раньше за капремонтом стояли конкретные ведомства: «Фонд содействия реформированию ЖКХ», муниципалитеты, органы местного самоуправления. Они верно трактовали понятие «капитальный ремонт» и определяли состав работ. Например, в Москве действовала целевая программа «Ответственным собственникам — отремонтированный дом». Часто за ходом реформы осуществляли персональный контроль первые лица регионов и городов, была заинтересованность в конечном результате капитального ремонта, все делалось так, чтобы жильцы в итоге получили новое, комфортное жилье, а город или регион получил экономию энергоресурсов. Сейчас, из-за реформирования механизмов проведения и создания фондов капитального ремонта, возникла некоторая пауза, а подчас и неразбериха, которой кое-где пользуются отдельные нерадивые управленцы. Хотя на самом деле не все так страшно: некоторый оптимизм внушает то обстоятельство, что, по большому счету, массовые капитальные ремонты, проводимые в соответствии с новым регламентом, еще не идут, а к моменту их начала ситуация прояснится и все войдет в нормальную колею.

➻ Что в этой ситуации можно посоветовать собственникам жилья? Сегодня многие хотели бы улучшить свои жилищные условия путем капитального ремонта, тем более что оплачивают его люди теперь из собственного кармана. Да и сокращение коммунальных платежей за счет экономии тепла и других коммунальных ресурсов — актуальный вопрос в сложных экономических условиях.

➻ Рекомендации те же самые, что и раньше. Если вы хотите управлять своим домом, своей собственностью, самостоятельно принимать решения, то нужно занимать активную позицию: учиться быть ответственным собственником, понимать, как работают инженерные системы здания и какими путями можно их модернизировать. Такая учеба для жильцов и представителей ТСЖ и ЖСК совершенно необходима, иначе есть большой риск, что собранные с людей немалые средства опять пойдут неизвестно на что.

В частности, ни для кого не секрет, что существует два способа откладывать деньги на капитальный ремонт. Первый — это отдавать их в управление региональному оператору. Но тогда выбирать, что и как ремонтировать, можно только из утвержденного перечня работ.

Второй — это аккумулировать средства на специальном счете, которым собственники вправе распоряжаться хоть и целевым образом, но самостоятельно. Проще всего в этом отношении ТСЖ и ЖСК, у которых уже есть собственное правление и юридическое лицо. Однако и для домов, находящихся в управлении у эксплуатирующих организаций, это также возможно.

➻ Расскажите об этом более подробно.

➻ Если накопление средств и проведение капремонта собственники поручают региональному оператору, то состав программы капитального ремонта и любые изменения в ней также находятся в его компетенции. Причем изменения вносятся автоматически, без участия собственников. Просто перед началом ремонта региональный оператор представляет им предложения о составе и сроках проведения работ, которые собственники обязаны рассмотреть и принять на общем собрании. Если этого не сделать, то решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.

Если же собственники решили формировать фонд капремонта на специальном счете, то они сами, на общем собрании, принимают решение о составе необходимых работ. Единственное условие: этот состав должен быть не меньше, чем предусмотрено региональной программой капитального ремонта. Расширение перечня работ возможно, как и увеличение объема их финансирования.

Таким образом, самоуправление делает возможной полноценную модернизацию. Собственники не только контролируют распределение своих средств, но и сами управляют этим процессом, определяя приоритетные задачи в рамках капитального ремонта. Важно понимать: только готовность принимать ответственные решения дает право на них.

Материал предоставлен ООО «Данфос»