Проблему жилья не решить без участия государства 

Тему жилья эксплуатируют все, одни обещают и привлекают внимание, другие критикуют действующую власть за неспособность решать проблему, третьи тихо наживаются, а народ терпит. Вот с терпением наступает конец и галопирующие энерготарифы его приближают стремительно. Не буду утомлять доводами о низком качестве жилья, его старении и ветхости, отвратительном содержании и ремонте, остановлюсь на его энергоэффективности. С начала гонки к коммунизму, строительство жилья увеличилось в объёме, но резко снизилось в качественных характеристиках и прежде всего в основном показателе его экономичного содержания - энергоэффективности. Сегодня всё жильё отличается отсутствием этого основного показателя.

Огромные счета по ЖКХ это результат непродуманного отношения к вопросу энергосбережения. Мы только начали задумываться об этой проблеме, начинаем считать и экономить, но экономить тепло когда через стены и перекрытия оно «утекает», очень сложно, а учитывая климатические условия России, практически невозможно. Модернизация жилья, его ремонт и утепление могли бы дать результат, но собственники жилья с трудом закрывают текущие платежи. В этом вопросе мы опять впереди планеты всей, 85,6% жилья России находится в частных руках и зачастую не в состоятельных, а в Германии - 46%, Швеции - 38%, Австрии - 40%. Начинаем понимать проблему и власти вводят нормативы по энергоэффективности вновь возводимых жилых зданий, но строим мало и когда получим эффект?

В госструктурах нет ведомства, которое бы отвечало, налаживало и строило, всё отдано «рынку», но такого масштаба задача этому «невидимому бойцу» не по плечу. Это не нефть и газ, здесь надо работать и работать хорошо. Ещё нужны деньги и много денег. Строить надо в регионах, на территориях малых городов, городков, сел и станиц, а там сегодня практически отсутствует строительная отрасль. Если ориентироваться на объём 140 млн. м2 жилья в год и большую часть в малоэтажном формате, то весь прирост должен быть за счет малоэтажного жилья и лучше в индивидуальном исполнении, а это 75-85 млн. жилых м2 в год. Вот это задача!

С точки зрения исполнения нужна индустриализация процесса, нужна конвейерная технология «Заводского домостроения». Нужны революционные преобразования, так как только эта часть жизнеобеспечения человека, причём самая важная, за последние 100 лет простояла на месте, а на фоне технологических прорывов в автомобилестроении, связи, телевидении, электроники и т.д. выглядит доисторическим мамонтом. Что это?

А это результат технологии, которую сложно изменить в условиях строительной площадки, продуваемой и промокаемой, да ещё и при российском климате. Затраты на индустрию окупятся очень быстро, за счёт качества жилья, за счёт производительности труда, сокращения потерь и других многих факторов. Решение такой глобальной задачи будет кислородом для экономики регионов, так как надо будет построить не только сборочные производства жилья, но тысячи производств, для выпуска комплектующих, обеспечивающих эти производства. При использовании местных ресурсов, и прежде всего переработки леса, металла, пластика можно выстроить эффективную экономику, оторванную от нефти и газа.

Однако нужны деньги и не малые, особенно на создание инфраструктуры застраиваемых территорий. Обоснование и целесообразность трат решат факторы бизнес-планов и необходимость решать основополагающие проблемы народа.

Надо признать, что ипотека на территории «малоэтажки» не приживается и практического применения не имеет. Надо организовывать истинно российский вариант взаимопомощи - жилищный накопительный кооператив. Во всём мире широко применяются общества взаимного кредитования вот и нам надо вспомнить апробированную технологию финансового инструмента. С 2005 года действует закон ФЗ - 215, регулирующий деятельность жилищных накопительных кооперативов. Но сегодня все программы господдержки благосклонны ипотеке, а вот жителям регионов, которые не могут воспользоваться ипотекой, такая поддержка заказана. Почему ЖНК, не коммерческое объединение граждан, выпадает из программ господдержки?

Однако есть регион где поддержка нуждающимся в жилье более чем эффективна и выражается это в субсидиях, которые выдают на возвратной основе. Оренбургская область даёт часть средств на жильё в виде кредита на 10 лет под 2% годовых. Уникально и эффективно, а результат это более 1500 домов, которые строятся в области ежегодно по этой программе.

Вполне возможен синтез этих финансовых инструментов, когда ЖНК будет организовывать нуждающихся в жилье людей, накапливать в своих фондах необходимые средства, а адресная господдержка в виде региональных субсидий будет помогать решать жилищную проблему для отдельных социальных групп. Возможна схема, при которой 30% накапливает претендент, член кооператива, 30% ему даёт кооператив на 3 года под 3% годовых и 40% суммы выделяет администрация территории, на срок 7 лет, под 3% годовых и отсрочкой исполнения на 3 года.

Не обойти и проблему создания социального жилья, с доступной стоимостью аренды, для малоимущих граждан. Требуется создание резервных фондов жилья, разворачивание строительства арендного жилья. Модернизация страны невозможна без сохранения и развития человеческого потенциала, что в свою очередь невозможно без решения жилищных проблем миллионов российских семей, не способных купить жилье либо оплачивать съем жилья при существующих ценах.

Хорошим примером решения подобной задачи может служить послевоенная Германия. Единственным решением, способным спасти ситуацию, стало привлечение на рынок жилищного строительства накоплений среднего и низшего классов немецкого общества. Существовавшие ранее схемы стимулирования притока на рынок жилья частного капитала строились в основном на всевозможных налоговых льготах и не были привлекательны для малообеспеченных немцев. Теперь, в рамках программы строительного страхования, власти предложили и этому социальному слою поучаствовать в строительстве жилья.

В любом банке страны немец мог открыть специальный целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы, но не больше 400 марок. В первый же год действия этой программы население Германии принесло в банки дополнительные полтора миллиарда марок, а к 1957 году объем заключенных договоров строительного страхования приблизился к 7 млрд марок, что составило 59% от общего объема инвестиций в жилищный сектор, осуществленных в том же году.

Важным источником финансирования госрасходов на жилье на начальном этапе жилищного строительства стал так называемый налог срочной помощи. По принятому в 1949 году закону срочной помощи владельцы земельных участков, не занятых под жилые дома, должны были выплатить в казну 3% от их стоимости.

Чтобы определить порядок выделения государственных субсидий, закон о жилищном строительстве делил возводимое жилье (здесь и дальше под термином «жилье» понимается не только квартира в многоквартирном доме, но и отдельный дом на одну семью) на три категории. В первую попадало так называемое социальное жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики. Площадь социальной квартиры не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно (в 1949 году - не больше 1,10 марки за кв. м). Арендовать социальное жилье мог лишь гражданин с доходом, не превышавшим 500 марок в месяц. Неизбежный разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды полностью компенсировался из государственного бюджета. Так, стоимость строительства одной социальной квартиры площадью в 45 кв. м оценивалась в 1949 году в 12 тыс. марок, при этом амортизационные расходы достигали 280 марок ежегодно. При ставке аренды 1,10 марки за метр инвестор получал ежегодно лишь 314 марок дохода или (при установленной законодательно ставке по кредиту в 4,5% годовых) компенсировал себе меньше 7 тыс. марок инвестиций. Весь недостающий доход ему компенсировало государство.

Ко второй категории относилось массовое жилье, чьи владельцы получали финансовые льготы: первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации.

Площадь жилья второй категории не могла превышать 80 кв. м (в случае с многодетными семьями - 120 кв. м). Максимальный же размер арендной платы не мог превышать размера, необходимого для компенсации расходов на строительство с учетом как процентных платежей по взятым кредитам, так и процентной ставки по собственному капиталу, затраченному на строительство, а также амортизационных расходов. На практике это означало, что арендная плата не превышала 1,5 марки за «квадрат».

К третьей категории жилья, не получавшего от государства никаких прямых льгот, относилось так называемое свободно возводимое жилье. Такие квартиры и дома могли превышать максимальные размеры, установленные для первых двух категорий, однако государство не регулировало здесь и арендную плату.

То, что к инвестициям в социальное жилье были допущены частные инвесторы, и то, что все инвесторы имели равные права на компенсационные государственные платежи, стало одним из самых передовых и прогрессивных элементов немецкой жилищной политики. Именно благодаря этому решению в Германии удалось в быстрые сроки возвести достаточное количество социального жилья, и уже к началу шестидесятых годов проблема доступного минимума была полностью решена, в отличие от ужасной ситуации в Великобритании, где инвестировать в социальное жилье могли лишь муниципальные власти. Необычайно прогрессивным шагом была и полная либерализация рынка свободно возводимого жилья.

В этом опыте нет данных о влиянии развития стройиндустрии и строительства жилья на экономику страны в целом, но несомненно, что этот процесс стимулировал её развитие и создавал необходимый потенциал. Да и наша история знает период массового строительства жилья с развитием стройиндустрии в годы первых пятилеток.

Время не терпит, необходимо принимать решения на Государственном уровне и общими усилиями решать проблему жилья в регионах, что будет стимулировать местную экономику и создавать необходимый потенциал для развития.

Руководитель подкомитета малоэтажного строительства Российского Союза Строителей (ОМОР РСС) Бондаренко В.И.