Со дня ввода в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 г.) прошло уже более восьми лет. Однако за это время, вопреки ожиданиям и надеждам, количество конфликтов между гражданами и управляющими компаниями (УК), связанных с деятельностью последних, только растёт. Возможно, что изменения, внесенные в ЖК РФ Федеральным законом от 02.07.2013 № 185-ФЗ и вступившие в силу с 1 сентября 2013 года, окажут положительное влияние на ситуацию. Тем не менее, любой собственник жилья должен знать свои права и уметь их отстоять.
В целом возникающие в жилом фонде проблемы можно разделить на три группы: технические, экономические и правовые. Разумеется, такая классификация условна – зачастую, проблема технического рода является причиной экономического конфликта, который, в свою очередь, может быть перенесён в правовую плоскость. Разрешение подобных комплексных ситуаций требует поэтапного устранения всех причин.
И тепло, и экономно
Одной из самых распространенных проблем современного российского ЖКХ является нехватка тепла в домах в зимний период. Иногда это связано с авариями в теплосетях или недостатком их мощности, но чаще всего причина кроется в сверхнормативных утечках тепла в самих домах. Решив эту проблему, можно забыть о температурном дискомфорте. Если не прекратить утечку тепла из помещений на улицу, то его всегда не будет хватать, и пенять на теплосеть в этом случае бесполезно. Поэтому сперва нужно проинспектировать состояние своего дома. Например, как показывает практика, до 30% всех теплопотерь в жилом фонде приходится на окна.
«Очевидно, что рассохшиеся старые деревянные окна – главная причина больших теплопотерь, – считает Лев Минуллин, директор по развитию компании PROPLEX (первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям). – Следовательно, их нужно менять на новые современные пластиковые окна, которые имеют высокое термосопротивление, сравнимое с таковым для кирпичной стены метровой толщины. А так как существуют оконные системы с определенными характеристиками, адаптированными для разных климатических зон, то оптимизировать режим теплоснабжения можно вне зависимости от природно-климатических условий конкретного региона». Менять окна в своих квартирах собственникам, конечно, нужно самостоятельно, а вот что касается подъездов, то здесь существуют различные варианты. Согласно действующему Жилищному кодексу, финансирование ремонта подъезда должно осуществляться за счет собственников жилья. Тем не менее, власти нередко берут на себя эти расходы, либо в ходе специальных мероприятий, как это происходит в Москве, либо в рамках реализации различных программ.
Так, в конце 2011 года в Петрозаводске началась разработка программы «1000 подъездов», цель которой – помочь жителям города благоустроить общие помещения в многоквартирных домах. По словам разработчиков, проект должен предусматривать не только косметический ремонт. Будет обозначена сумма затрат на каждый объект и затем определен необходимый вид работ: замена окон, стояков, почтовых ящиков, приведение в надлежащий вид стыковых швов здания. Выбор конкретных мер будет сделан жильцами на общем собрании.
С другой стороны, экономия тепла ведет к снижению расходов на отопление, а это значит, что у собственников высвобождаются средства, с помощью которых могут быть покрыты затраты на капремонт. Такую схему, например, предусматривает механизм энергосервисных контрактов, по которым ремонтные работы выполняются в счет будущей экономии.
Чтобы экономия была более ощутимой, помимо замены окон или утепления подъезда нужно еще и модернизировать систему отопления. В противном случае тепло будет подаваться в квартиры в прежнем объеме, просто теперь жильцам будет жарко, и они начнут открывать форточки, фактически отапливая улицу за свой счет.
Что касается нового строительства, то здесь все чаще подходят к проблеме комплексно, применяя при возведении домов современные энергоэффективные решения. Например, проектом нового Владивостокского микрорайона «Снеговая падь», рассчитанного на 60 тыс. жителей, предусмотрено тотальное применение современного энергосберегающего оборудования. В основу системы теплоснабжения микрорайона положен ЦТП, на котором смонтированы четыре высокоэффективных теплообменника DANFOSS. Приборы отопления в каждой квартире каждого МКД снабжены автоматическими терморегуляторами, обеспечивающим поддержание заданной хозяевами температуры. Во всех домах предусмотрена установка теплосберегающих окон на основе ПВХ-профиля PROPLEX. Для экономии потребления электроэнергии в подъездах спроектирован монтаж диодных светильников со встроенными датчиками движения.
Экономика должна быть экономной
Мысли о необходимости капитального ремонта заставляют собственников задумываться об оптимизации своих коммунальных расходов. И вот здесь нередко возникают вопросы к управляющим компаниям. Возможно, львиная доля всех «околокоммунальных» конфликтов возникает на почве финансов. Рассмотрим некоторые из них, что наиболее часто упоминаются в судебных исках.
|
Проблема |
Решение |
|
Расходы на общедомовые нужды (ОДН). Это самая распространённая причина споров в экономической плоскости. Действительно, вряд ли человеку, в трезвом уме и твёрдой памяти, можно объяснить, что подъезд, чердак и подвал, где никто не живет, почему-то потребляют больше воды, тепла и электроэнергии, чем его квартира, полная жильцов и электробытовой техники. А ведь именно такой вывод напрашивается при рассмотрении множества квитанций на квартплату, получаемых гражданами нашей страны. |
Инспектировать состояние и использование общих помещений в доме, а также следить за расходом коммунальных ресурсов на общие нужды должен совет дома, который, в соответствии с действующим Жилищным Кодексом избирается общим собранием собственников. Также совет контролирует работу УК. |
|
Начисления за вывоз твёрдых бытовых отходов (ТБО). В основе большинства конфликтов лежит непонимание гражданами того факта, что в качестве их базы для начислений принимаются не люди, проживающие в домовладении, а квадратные метры его площади. Получается, что мусорит не человек, а его жилплощадь. |
Принять общим собранием метровладельцев МКД требования к управляющей компании о заключении с подрядчиками договора на вывоз конкретного фиксированного объёма ТБО. Этот объём должен быть определён самими жильцами. Однако распределение затрат на оплату его вывоза всё равно придётся производить на основании занимаемой площади. Такая схема позволит сократить общий объём платежей в силу того, что, как правило, реальная «мусоропроизводительность» человека втрое меньше, чем определяемая в соответствии с нормативами РЭК. |
|
Конфликты между владельцами недвижимости и управляющими компаниями, возникающие на почве растраты денежных средств, взимаемых с собственников по графе «Капитальный ремонт». |
В целях устранения этой базы для злоупотребления со стороны недобросовестных УК, законодатель внёс в ЖК РФ поправки. Они направлены на создание системы региональных операторов по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Будем надеяться на лучшее. Однако этот вопрос требует неусыпного контроля со стороны совета дома. |
Очевидно, что корни проблемы расходов на ОДН лежат, скорее, не в правовом, а техническом поле. Для их решения необходимо требовать от управляющей компании применения современных инженерно-технических решений, обеспечивающих экономию всех коммунальных ресурсов: воды, тепла, электроэнергии. То есть того, о чем как раз шла речь в самом начале.
Правовые конфликты и их решение
Многие собственники сталкиваются с ситуациями, когда они фактически лишены возможности провести в своем доме какие-либо преобразования, поскольку любые решения попросту игнорируются УК. И тогда встает вопрос о ее смене, однако порой жителей на этом пути ждут «сюрпризы» в виде правовых споров между собственниками жилья и УК, которые могут быть связаны:
- с решением общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме (МКД) о заключении договора управления;
- с правомочностью заключения этого договора;
- а также с содержанием этого договора.
Иногда в основе конфликтов лежит элементарная некомпетентность руководства или специалистов УК. Однако порой их причиной является желание собственников конкретного УК прибрать к рукам коммунальные платежи собственников путём «захвата» управления тем или иным МКД. Схема действий таких «коммунальных рейдеров» продумана и уже хорошо отработана. «Сначала фабрикуется протокол общего собрания МКД, на основании которого заключается «типовой» договор управления этим домом. Затем коммунальные платежи его жителей по различным схемам направляются в карман владельцев УК. Через некоторое время компания объявляется банкротом и всё начинается сначала. Расчёт здесь, как правило, делается на то, что, с одной стороны, «затурканные» жизнью жители, либо не вникнут в суть проблемы, либо просто не захотят связываться. С другой стороны, для реализации на практике процедуры, предписанной статьёй 463 ЖК РФ, требуется такая уйма средств, времени, сил и нервов, что эти расчёты зачастую оправдываются», – рассказывает Валерий Бобков, житель Нижнего Тагила, инженер на пенсии и активный борец с «коммунальным беспределом».
Некоторые признаки недобросовестности УК:
УК любыми правдами и неправдами старается не допустить раскрытия информации, перечисленной в Постановлении правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г.
Отсутствие протоколов собрания жителей, отсутствие подписей под протоколами, нарушения в оформлении документации, подделка подписей и пр.
«Неконкретный» договор, предлагаемый к заключению с владельцами жилых помещений в МКД. Весьма показательно, если в договоре не точно указаны состав, объём и стоимость всех услуг и работ, которые предлагаются управляющей компанией, или не чётко прописана ответственность за неисполнение компанией его положений и порядок, в котором это неисполнение будет признаваться, а также какие меры для компании оно повлечет.
Если вы обнаружили признаки недобросовестности УК, то ниже предлагается алгоритм юридических действий для отстранения её от денежного потока.
1.Сбор документов. В результате должно накопиться достаточно документов, которые собственник жилья сможет предъявить в суде (на втором этапе). Нужно подготовить две группы бумаг:
- претензии к управляющей компании по каждому случаю невыполнения ею обязанностей. Причем не тех, которые записаны в «типовом» договоре, а тех, которые предусмотрены жилищным законодательством. В каждой такой претензии должен содержаться отказ оплачивать не оказанную услугу или не выполненные работы.
- акты и экспертные заключения, подтверждающие факт того, что та или иная услуга не оказана, а работы не выполнены (для убедительности).
«В простых случаях, когда недоделки очевидны и видны невооруженным глазом, акт можно составить самостоятельно, – объясняет Валерий Бобков. – Главное, чтобы он был подписан не менее чем тремя жильцами, согласными в дальнейшем выступать в суде в качестве свидетелей и количество его экземпляров было выполнено из расчёта по одному экземпляру для каждого члена комиссии и один для управляющей компании». В более сложных случаях, придётся обращаться в специализированные организация, которые вправе проводить строительную экспертизу и выдавать заключения по её итогам. Что, опять-таки, требует довольно существенных затрат, начиная от 3 000 рублей, которые, вероятно, если и удастся вернуть через суд, то очень не скоро.
2.Переговоры с соседями. Необходимо получить согласие у нескольких других метровладельцев в МКД на приглашение их в качестве свидетелей в судебное заседание. Их задачей в нём будет, например, подтвердить факт подделки подписей в протоколах решения общего собрания и(или) договоре управления домом.
3.Составление искового заявления мировому судье. Предметом для иска служит признание собрания собственников жилья не проведённым, а протокола голосования на нём и договора управления МКД – юридически ничтожными. Для этого суду будет достаточно любых неточностей в процедуре «проведения» фиктивного собрания и оформления документации, а также свидетельских показаний о подделке подписей в ней и договоре. Как показывает практика, их фальсификацией обычно занимаются люди, обладающие недостаточной квалификацией, и допускающие огромное количество ляпов. Поэтому главная задача — обнаружить подлог и зафиксировать его, чтобы исправить задним числом было невозможно.
4.Проведение реального собрания собственников квадратных метров. Количество проблем на этом этапе может просто зашкаливать. Чтобы описать их все – нужно издавать отдельную монографию. Поэтому здесь мы ограничимся только краткой рекомендацией – следует изначально взять курс на проведение общего собрания в заочной форме (его порядок четко расписан в ст.ст. 45 – 47 ЖК РФ).
Как говорили древние греки – «не боги горшки обжигают». При должном упорстве собственникам жилья вполне по силам и отстоять свои права на управление недвижимым имуществом, и провести капитальный ремонт, и даже найти на это деньги.
Пресс-служба производителя оконных систем PROPLEX
Комментарии
(0)